ما هو نظام إيجاري؟

“إيجاري” (Ejari) – الركيزة التنظيمية لسوق العقارات في دبي

يمثل نظام “إيجاري” في دبي أكثر من مجرد بوابة لتسجيل العقود؛ إنه العمود الفقري لجمع البيانات، وتحقيق الشفافية، وتفعيل الربط الحكومي الذكي في سوق عقاري يُعد من الأكثر ديناميكية في العالم.

إذا كنت تتعامل في سوق دبي، فإن “إيجاري” هو نقطة البداية والنهاية لجميع تعاملاتك الإيجارية.

التعريف والأهداف: لماذا “إيجاري” إلزامي في دبي؟

“إيجاري” هو نظام إلكتروني متقدم أطلقته مؤسسة التنظيم العقاري (RERA) في عام 2007.

جاء هذا الإطلاق كتطبيق مباشر للقانون رقم 26 لسنة 2007، الذي يهدف إلى تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في دبي.

الأهداف الاستراتيجية للنظام تتجاوز مجرد التسجيل البسيط:

• التنظيم والتوحيد: يهدف “إيجاري” إلى تنظيم سوق الإيجارات وتطبيق أفضل الممارسات والمعايير العالمية في تأجير العقارات.
• حماية الحقوق: يوفر لك منصة رسمية تضمن حقوقك كمالك أو كمستأجر، ويُستخدم كمرجع أساسي لا غنى عنه في القضايا الإيجارية.
• الشفافية الكاملة: يعمل النظام على إنشاء قاعدة بيانات مركزية وشاملة لجميع عقود الإيجار في الإمارة، مما يمنح المستثمرين والقطاع المالي رؤية واضحة للسوق.

الأهمية الإلزامية (التجربة العملية التي ستواجهك)

إن إلزامية “إيجاري” هي ما يمنحه قوته التنظيمية. التسجيل ليس خياراً، بل هو ضرورة قانونية وعملية لن تستطيع تجاوزها.

الأثر القانوني: في حال عدم تسجيل عقدك في “إيجاري”، يُعتبر العقد غير موثق رسمياً. والأهم من ذلك، لن يُعترف به لدى أي جهة رسمية أو قضائية في دبي. هذا يعرضك لمخاطر قانونية هائلة ويجعل عقدك بلا قيمة في أي نزاع رسمي.

الأثر العملي (آلية الامتثال الذكية): هنا يكمن التصميم التنظيمي الفعال. لقد تم ربط “إيجاري” بالخدمات الأساسية التي لا يمكنك العيش بدونها. كمستأجر جديد، لن تتمكن من الحصول على توصيلات هيئة كهرباء ومياه دبي (DEWA). ببساطة، لا ماء ولا كهرباء بدون “إيجاري”. علاوة على ذلك، لن تستطيع تقديم طلبات تأشيرات الإقامة لعائلتك دون تقديم شهادة “إيجاري” الموثقة.

هذا الربط الإلزامي بالخدمات الحيوية يضمن امتثالاً بنسبة تقارب 100% من قبل السوق في سوق يعتمد بشكل كبير على الوافدين، تعتبر الإقامة والخدمات الأساسية شريان الحياة.

بالنسبة للقطاع المالي والمستثمرين، هذا يعني أن البيانات المستخرجة من هذا النظام (مثل متوسطات الإيجار، ومعدلات الإشغال، والعائد على الاستثمار) تتمتع بأعلى درجات الموثوقية والدقة.

خطوات تسجيل وتجديد وإلغاء عقد “إيجاري” (تحديث 2025)

لإظهار الخبرة العملية الحقيقية، يجب أن تفهم الآلية الدقيقة للتسجيل. تقع المسؤولية القانونية للتسجيل على عاتق كل من المالك والمستأجر، ولكن في الممارسة العملية، غالباً ما يقوم المالك أو وكيله العقاري المعتمد بإتمام العملية.

الوثائق المطلوبة (قائمة التدقيق الخاصة بك)

لإتمام عملية التسجيل بسلاسة، يجب عليك تجهيز المستندات التالية:

• عقد الإيجار الأصلي الموقع من قبلك ومن المالك.
• بطاقة الهوية الإماراتية (أو نسخ من جواز السفر وتأشيرة الإقامة سارية المفعول).
• نسخة من سند ملكية العقار (يقدمه المالك).
• رقم العقار (Makani) المكون من 10 أرقام، وفاتورة هيئة كهرباء ومياه دبي السابقة للعقار.
• صورة من جواز سفر المالك (إذا كان المالك فرداً).
• الرخصة التجارية (في حالة العقارات التجارية).

قنوات التسجيل والرسوم (تحديث 2025)

أصبحت العملية رقمية بالكامل تقريباً، وتختلف الرسوم بناءً على القناة التي تختارها:

خطوات التسجيل (عبر تطبيق Dubai REST)

1. قم بتحميل تطبيق “Dubai REST” من متجر التطبيقات الرسمي. هذا التطبيق هو بوابتك الشاملة لكل ما يتعلق بعقارات دبي.
2. سجّل الدخول (كمالك أو وكيل) واختر خدمة “تسجيل عقد الإيجار”.
3. أرفق الوثائق المطلوبة وقم بتعبئة البيانات بدقة (بياناتك، تفاصيل العقار، قيمة الإيجار).
4. سدّد الرسوم إلكترونياً عبر بوابة الدفع الآمنة.
5. استلم شهادة “إيجاري” الرسمية ورقم المعرف الفريد (Ejari ID) فوراً عبر بريدك الإلكتروني. هذا الرقم هو ما ستحتاجه للتسجيل في حساب هيئة كهرباء ومياه دبي.

التجديد والإلغاء: نقاط فنية هامة

• التجديد: يتم بنفس آلية التسجيل، مع تقديم شهادة “إيجاري” السابقة. انتبه جيداً: القانون ينص على تجديد العقد تلقائياً بالشروط نفسها إذا لم تخطر (أو يخطرك المالك) كتابياً برغبتك في تعديل الشروط (مثل زيادة الإيجار) قبل 90 يوماً على الأقل من تاريخ انتهاء العقد.
• الإلغاء: الإلغاء إلزامي عند إنهاء العقد ومغادرتك للعقار. لا يمكن تسجيل عقد “إيجاري” جديد لنفس العقار إذا كان عقدك القديم لا يزال مسجلاً ونشطاً. يتم الإلغاء عبر التطبيق أو مراكز الخدمة، ويتطلب موافقة الطرفين وتسوية الالتزامات.

كيف يعزز “إيجاري” شفافية الاستثمار في دبي؟

هذا هو القسم الأكثر أهمية لبناء ثقتك كمستثمر أو ممول. “إيجاري” ليس مجرد أداة تسجيل بيروقراطية؛ إنه النواة التي بنت عليها دبي منظومة كاملة من الشفافية وإدارة المخاطر الاستثمارية.

1. “مؤشر الإيجارات الذكي” (Smart Rental Index) (تحديث 2025)

“إيجاري” هو مصدر البيانات الذي يغذي “مؤشر الإيجارات الذكي”. أطلقت دائرة الأراضي والأملاك (DLD) المؤشر الذكي المحدث لعام 2025، ليغطي جميع المناطق السكنية في دبي، بما في ذلك مناطق التطوير الخاصة والمناطق الحرة.

هذا المؤشر لا يعتمد فقط على متوسطات العقود المسجلة، بل يستخدم نظام تصنيف متطور للمباني وتقنيات الذكاء الاصطناعي (AI) لتقديم تقييمات عادلة ودقيقة تأخذ في الاعتبار جودة التشطيبات، والموقع، والخدمات المتاحة.

يوفر المؤشر شفافية كاملة لك كمستثمر حول العائد على الاستثمار (ROI) المتوقع والأهم من ذلك، أنه الأساس القانوني لتحديد نسب الزيادة الإيجارية المسموح بها وفقاً للمرسوم رقم (43) لسنة 2013 هذا يمنع الزيادات العشوائية ويبني سوقاً مستقراً وقابلاً للتنبؤ.

2. “إيجاري” كأداة لجمع البيانات الضخمة (Big Data)

توفر قاعدة بيانات “إيجاري” بيانات دقيقة على مستوى السوق بالكامل، مما يعكس الثقة المتزايدة. على سبيل المثال، في عام 2024، بلغ عدد عقود الإيجار المسجلة عبر “إيجاري” أكثر من 900,000 عقد، بمعدل نمو 8% عن العام السابق. هذا الحجم الهائل من البيانات الموثقة هو كنز للقطاع المالي.

3. “إيجاري” والشفافية العالمية (تقارير JLL و Knight Frank)

تستشهد كبرى شركات الاستشارات العقارية العالمية مثل JLL و Knight Frank بهذه الأنظمة كدليل على نضج السوق.

وفقاً لأحدث مؤشر عالمي لشفافية العقارات (GRETI) الصادر عن JLL، صُنفت دبي كالمدينة الأكثر شفافية في منطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا، ودخلت لأول مرة ضمن فئة “الشفافية” (Transparent) العالمية.

يعود الفضل في هذا التصنيف المتقدم بشكل كبير إلى تحسين الخدمات الرقمية وتوفير البيانات الدقيقة، مثل قواعد بيانات المعاملات عبر منصة Dubai REST ونظام “إيجاري”.

4. التطور المالي: من الشيكات إلى الدفع المباشر (UAEDDS)

في خطوة تحويلية للقطاع المالي، أعلنت دائرة الأراضي والأملاك عن إتاحة دفع الإيجارات عبر نظام الدفع المباشر (UAEDDS) التابع للمصرف المركزي لدولة الإمارات، يتم ذلك من خلال الدمج الكامل بين تطبيق “إيجاري” وبوابة الدفع “نقودي”.

الهدف؟ إلغاء الحاجة للشيكات المؤجلة، وأتمتة سداد شيكات الإيجار ورقمنتها بالكامل.

هذا يقلل بشكل هائل من مخاطر الائتمان (الشيكات المرتجعة) والعبء الإداري المرتبط بمطاردة الشيكات والأهم أنه يسهل بشكل كبير عليك كمستثمر فردي من خارج الدولة تحصيل إيجاراتك بسهولة وأمان.

5. مبادرات جديدة: “تصنيف المستأجر الائتماني”

لإكمال المنظومة، أطلقت الدائرة “تصنيف المستأجر النموذجي”. وهو نظام مبتكر لتصنيف المستوى الائتماني للمستأجرين والحصول على التقارير الائتمانية عبر نظام “إيجاري” وتطبيق “دبي ريست”.

يتضح من هذا التطور أن “إيجاري” تطور من مجرد قاعدة بيانات (2007) إلى أداة تنظيمية (2013) إلى منظومة متكاملة لإدارة المخاطر (2024) والتنفيذ المالي (2025).

بالنسبة للقطاع المالي، هذا يعني أن دبي تبني نظاماً متكاملاً لـ “تقييم”، “وتسعير”، “وتحصيل” مخاطر الاستثمار العقاري، هذا هو التعريف الدقيق لبناء الثقة المؤسسية.

“إيجار” (Ejar) – الذراع التنفيذي لقطاع الإيجار في السعودية

إذا كان نظام دبي يمثل “الركيزة التنظيمية”، فإن نظام “إيجار” السعودي يمثل “الذراع التنفيذي” إنه ليس مجرد بوابة تسجيل، بل أداة تحويلية وطنية وأحد أعمدة التحول الرقمي في القطاع العقاري ضمن رؤية 2030.

التعريف والأهداف: رؤية 2030 وتنظيم السوق العقاري السعودي

“إيجار” هي شبكة إلكترونية متكاملة أطلقتها الهيئة العامة للعقار (REGA)، وهي الجهة الحكومية المسؤولة عن تنظيم القطاع العقاري غير الحكومي والإشراف عليه، وتعمل بالتكامل مع وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان.

تأتي المنصة كجزء أساسي من مستهدفات رؤية المملكة 2030.

أهدافها الاستراتيجية واضحة وطموحة:

• تنظيم القطاع: تحويل سوق الإيجار من قطاع غير منظم يعتمد على العقود الورقية والاتفاقيات الشفهية إلى قطاع رقمي بالكامل وموحد.
• حفظ الحقوق: توفير حماية متوازنة لحقوق جميع أطراف العملية الإيجارية (أنت كمستأجر، والمؤجر، والوسيط العقاري).
• تعزيز الثقة وتحفيز الاستثمار: بناء بيئة استثمارية آمنة وموثوقة تسهم في رفع مساهمة القطاع العقاري في الناتج المحلي.

حجم ونطاق المنصة (إحصائيات قابلة للاقتباس)

تُظهر الأرقام مدى نجاح هذا التحول الرقمي الإلزامي، نجحت منصة “إيجار” في توثيق أكثر من 10 ملايين عقد إيجار (سكني وتجاري) منذ إطلاقها وحتى نهاية عام 2024.

يبلغ المعدل اليومي للخدمات المسجلة على “إيجار” 19,000 عقد. وشكلت العقود السكنية أكثر من 8.3 مليون عقد (بنسبة 82.3%)، بينما سجلت العقود التجارية 1.7 مليون عقد (بنسبة 17.6%).

هذه الأرقام الهائلة في فترة زمنية قصيرة تُظهر أن “إيجار” ليست مجرد “خدمة” اختيارية، بل هي مشروع بنية تحتية رقمية وطنية.

على عكس “إيجاري” (دبي) الذي نظم سوقاً ناضجاً، فإن “إيجار” (السعودية) خلقت سوقاً منظماً وشفافاً من الصفر، وقضت فعلياً على السوق غير الرسمي.

بالنسبة للقطاع المالي، هذا يعني أن النظام يتمتع بأعلى مستوى من الدعم الحكومي ومصمم خصيصاً ليكون الواجهة الوحيدة للاستثمار في قطاع الإيجار.

عقد “إيجار” الموحد كـ “سند تنفيذي”

هذه هي الميزة الأقوى والأكثر حسماً في نظام “إيجار” السعودي، والتي تمنحه تفوقاً واضحاً من منظور إدارة المخاطر المالية والقانونية.

العقد الإلكتروني الموحد الذي يتم توثيقه عبر منصة “إيجار” يتمتع بصفة “السند التنفيذي”.

ماذا يعني هذا لك عملياً؟ هذا يعني أن عقدك الموثق هو وثيقة قابلة للتنفيذ المباشر أمام القضاء، مما يلغي الحاجة إلى التقاضي المطول لإثبات حقك.

التكامل القضائي: تم الربط إلكترونياً بشكل كامل مع وزارة العدل لاستقبال عقود “إيجار” الموحدة كسندات تنفيذية.

آلية التنفيذ: إذا تخلف المستأجر عن سداد الإيجار أو رفض إخلاء العقار، يمكنك كمالك (طالب تنفيذ) التقدم بطلب تنفيذ إلكتروني مباشرة عبر بوابة وزارة العدل، واختيار “عقد إيجار موحد” كسند تنفيذي، وتعبئة البيانات، ليتم إرسال الطلب مباشرة إلى قاضي التنفيذ.

هذه الميزة (السند التنفيذي) هي أهم أداة لـ “بناء الثقة للقطاع المالي” في السعودية.

إنها تحول “مخاطر الائتمان” (Credit Risk) – أي مخاطر عدم قدرة أو رغبة المستأجر في الدفع – إلى مجرد “مخاطر إجرائية” (Procedural Risk) يمكن إدارتها.

في النموذج التقليدي، إذا تخلف المستأجر عن الدفع، يجب عليك كمالك “رفع دعوى” لإثبات حقك، والحصول على “حكم قضائي”، ثم الذهاب إلى “محكمة التنفيذ”.

هذه عملية تستغرق وقتاً ومالاً أما في نموذج “إيجار” السعودي، فإن العقد الموثق هو الحكم القضائي بحكم النظام. أنت تتخطى مرحلة “المحاكمة وإثبات الحق” بالكامل وتنتقل مباشرة إلى “التنفيذ”.

بالنسبة للبنك، أو الممول العقاري، أو صندوق الاستثمار العقاري (REIT)، فإن هذا يقلل بشكل جذري “فترة تحصيل الديون” وتكاليف التقاضي، مما يجعل الاستثمار في الأصول السكنية المؤجرة أكثر أماناً.

دليل التجربة العملية: خطوات توثيق عقد “إيجار” السعودي

تختلف آلية التسجيل في “إيجار” السعودية عن دبي، حيث تعتمد بشكل أساسي على طرف ثالث مرخص وهو “الوسيط العقاري”.

الأطراف: المؤجر (أنت)، المستأجر، والوسيط العقاري (الذي يجب أن يكون مرخصاً من الهيئة العامة للعقار).

خطوات التوثيق (قائمة مرقمة):

1. يجب أن تتم عملية تسجيل العقد عبر وسيط عقاري معتمد في شبكة “إيجار”.
2. يقوم الوسيط العقاري بتسجيل بيانات العقد (بياناتك، بيانات المستأجر، تفاصيل العقار، قيمة الإيجار، وجدول الدفعات) في منصة “إيجار” الإلكترونية.
3. يتم إرسال العقد إلكترونياً إليك وإلى المستأجر لمراجعته.
4. تقوم أنت والمستأجر بمراجعة العقد وقبوله عبر “منصة سكني” أو منصة “إيجار”.
5. تتم عملية التوثيق النهائية باستخدام بياناتكم المسجلة في “أبشر” (نظام الهوية الرقمية الوطني). سيتم إرسال رمز تحقق إلى هواتفكم المسجلة لضمان موثوقية الموافقة.
6. يتم سداد الرسوم من قبلك (كمؤجر غالباً) ليصبح العقد موثقاً وسارياً.

الرسوم (تحديث 2025):

• العقد السكني (جديد أو تجديد): 125 ريالاً لكل سنة.
• العقد التجاري (جديد أو تجديد): 200 ريال للسنة الأولى.
• من يدفع؟ بحسب النظام، تتحمل أنت كمؤجر المقابل المالي لتوثيق العقد، ما لم يتم الاتفاق كتابياً بين الطرفين على خلاف ذلك.
• رسوم السعي (الوساطة): هذه الرسوم منفصلة تماماً عن رسوم توثيق المنصة. نسبة السعي محددة بـ 2.5% من قيمة عقد إيجار السنة الأولى.

آلية الدفع (إلزامية الدفع الرقمي)

في خطوة حاسمة لزيادة الشفافية والقضاء على السوق النقدي غير المسجل، أصبح دفع الإيجار للعقود السكنية الجديدة إلزامياً عبر القنوات الرقمية المدمجة في منصة “إيجار” (مثل نظام “سداد” أو “مدى”) اعتباراً من 15 يناير 2024.

هذا يضمن توثيق جميع الدفعات المالية إلكترونياً، ويقلل المخاطر المالية المرتبطة بالتحصيل النقدي، ويوفر سجلاً دقيقاً للالتزامات المالية لكلا الطرفين.

“إيجار” كأداة لتمكين التمويل والائتمان

لا يقتصر أثر “إيجار” على تنظيم السوق، بل يمتد ليكون ممكّناً رئيسياً للقطاع المالي والتمويل العقاري في المملكة.

1. تمكين منتجات تمويلية جديدة

بفضل انخفاض المخاطر بشكل كبير (نتيجة لضمان “السند التنفيذي” و “الدفع الرقمي الإلزامي”)، أصبحت البنوك والمؤسسات المالية قادرة على ابتكار منتجات تمويلية جديدة.

أبرز مثال هو “تمويل الإيجار” (Rent Finance)، حيث تقدم بنوك (مثل مصرف الراجحي) خدمة دفع قيمة الإيجار السنوية بالكامل للمالك مقدماً، بينما يقوم المستأجر بالسداد للبنك على أقساط شهرية ميسرة، هذا المنتج لم يكن ممكناً أو آمناً للبنوك قبل وجود الثقة والضمان التنفيذي الذي توفره “إيجار”.

2. المنظومة الموازية: “سِجِل” (Sijil) والبنك المركزي (SAMA)

لتعزيز الثقة في قطاع التمويل الأوسع والمرتبط بالأصول، أطلق البنك المركزي السعودي (SAMA) “الشركة السعودية لتسجيل عقود الإيجار التمويلي” (سِجِل).

يجب أن تميز هنا: “إيجار” هي للعقارات السكنية والتجارية، أما “سِجِل” فهي شركة مرخصة من SAMA لإنشاء سجل مركزي لعقود الإيجار التمويلي (Finance Leases)، وهو نوع مختلف من التمويل.

الأثر: تهدف “سِجِل” إلى أن تكون المصدر الموثوق لبيانات سوق الإيجار التمويلي، وتوفير أدوات بحث وتحليل للمستفيدين، وتعزيز الأمان والموثوقية في قطاع التمويل.

يُظهر هذا وجود استراتيجية وطنية موحدة: الرقمنة الإلزامية لجميع أنواع العقود لإنشاء مخازن بيانات وطنية موثوقة تستخدم لتقييم المخاطر الائتمانية.

القطاع المالي (البنوك) يحتاج إلى “بيانات” لتقييم المخاطر قبل الإقراض. “إيجار” توفر بيانات سوق الإيجار العقاري، و”سِجِل” توفر بيانات سوق الإيجار التمويلي.

النتيجة هي بنية تحتية رقمية متكاملة لـ “الثقة” تتيح لك كبنك أو مستثمر تقييم مخاطر الائتمان والتمويل بدقة.

مقارنة: “إيجاري” (دبي) مقابل “إيجار” (السعودية)

لتقديم ملخص وافٍ لك كمستثمر أو ممول، يوضح الجدول التالي الفروقات الجوهرية بين النظامين لتتمكن من اتخاذ قرارك بناءً على معطيات واضحة.

تحليل الخبراء: مستقبل تنظيم الإيجارات في الخليج (2025 وما بعد)

يكشف التحليل المقارن للنظامين عن اتجاهات واضحة تشكل مستقبل القطاع العقاري في الخليج.

هذه الاتجاهات مصممة جميعها لزيادة جاذبية المنطقة لك كلاعب في الاستثمار المؤسسي والمالي:

1. القضاء على المخاطر المالية (الشيكات والنقد): كلا السوقين يتجهان بقوة نحو الرقمنة الكاملة والمدفوعات الآلية. دبي تتحول من الشيكات المؤجلة (مصدر المخاطر التاريخي) إلى الدفع المباشر عبر المصرف المركزي. والسعودية جعلت الدفع الرقمي الموثق إلزامياً. هذا يقلل مخاطر التحصيل بشكل كبير، وهو الهاجس الأول لديك كمستثمر.
2. البيانات والذكاء الاصطناعي: لم تعد هذه الأنظمة مجرد قواعد بيانات. “إيجاري” (دبي) يستخدم الذكاء الاصطناعي في “مؤشر الإيجارات الذكي” لتقييم العقارات بدقة. و”إيجار” (السعودية) توفر “مؤشرات عقارية” تفاعلية تتيح لك استعراض البيانات حسب الموقع ونوع العقار. المستقبل هو استخدام هذه البيانات الضخمة لنمذجة السوق وتوجيه استثمارك ومنع الفقاعات العقارية.
3. الشفافية كأداة لجذب الاستثمار: الأنظمة مثل “إيجاري” و”إيجار” هي السبب المباشر وراء تحسن تصنيف أسواق الخليج في مؤشرات الشفافية العالمية. دخول دبي إلى فئة “الشفافية” في مؤشر JLL GRETI لم يأتِ من فراغ. الثقة التي تبنيها هذه الأنظمة هي التي تجذبك كمستثمر مؤسسي (Institutional Investor) أو كصندوق استثمار عقاري (REIT) يبحث عن أسواق منظمة.
4. تكامل هوية المستأجر: الاتجاه الأعمق هو ربط العقد المالي بالهوية الرقمية والملاءة المالية للفرد. دمج “إيجاري” (دبي) مع “التصنيف الائتماني للمستأجر” ودمج “إيجار” (السعودية) مع “أبشر” يظهر اتجاهاً واضحاً نحو إكمال دائرة تقييم المخاطر. لن يكون العقد مجرد اتفاق، بل سيكون مرتبطاً بالسجل الائتماني والسلوك المالي للأطراف.

أسئلة شائعة (FAQs)