كم من الوقت تستغرق عملية الموافقة على التمويل العقاري؟

المراحل الأربعة الرئيسية لعملية التمويل العقاري (مدة الموافقة على القرض العقاري)

لا تُمنح الموافقة على القرض العقاري بلمسة زر، بل هي سلسلة دقيقة من الإجراءات تهدف لضمان أمان البنك المالي والتزامك أنت بالسداد.

إن فهم الإطار الزمني لكل مرحلة من المراحل الأربع التالية سيساعدك في إدارة توقعاتك والتحضير بشكل استباقي.

المرحلة الأولى: الموافقة المبدئية (Pre-Approval) ومدة الخمسة أيام

تُعد الموافقة المبدئية خطوتك الأولى وشهادة الأهلية الأساسية التي تحصل عليها.

تستغرق هذه الخطوة عادة حوالي خمسة أيام عمل. في هذه الفترة، يقوم البنك بإجراء فحص أولي لأهليتك المالية الأساسية بناءً على دخلك والتزاماتك الحالية وسجلك الائتماني المبدئي.

هذه المرحلة لا تتعلق بالعقار بعد، بل بك أنت. الحصول على هذه الموافقة يمنحك قوة تفاوضية في سوق العقارات، حيث يمكنك البحث الفعلي عن العقار وأنت تعرف الحد الأقصى للمبلغ الذي يمكن أن تموله.

ولكن انتبه: إذا استغرقت الموافقة المبدئية وقتاً أطول من الأيام الخمسة المعتادة، فهذا غالباً ما يكون مؤشراً على أن ملفك المالي معقد.

قد يكون ذلك بسبب ارتفاع نسبة الدين إلى الدخل (DTI) لديك، أو بسبب مصادر دخل غير تقليدية تحتاج إلى تدقيق إضافي. هذا التدقيق المبكر ينذر بضرورة معالجة هذه النقاط قبل التقدم للمرحلة التالية.

المرحلة الثانية: معالجة الطلب المتعمقة (Core Processing) – الأسبوع الأسود

تعتبر هذه المرحلة الأطول والأكثر حيوية في الجدول الزمني للحصول على الموافقة على التمويل العقاري.

تستغرق البنوك عادة ما بين أربعة إلى ستة أسابيع لمعالجة طلب القرض بشكل متعمق. خلال هذه الفترة الزمنية، يقوم فريق البنك بما يسمى “التدقيق المالي والقانوني المتعمق”.

يشمل هذا تحليل شامل للطلب، والتحقق من صحة جميع المستندات المقدمة، ومراجعة دقيقة لسجلك الائتماني لمعرفة تاريخك في إدارة الديون.

هنا يظهر الفرق بين المتقدم المستعد والمتقدم غير المستعد. البنوك لا تعتمد على الأدوات الآلية فحسب؛ فكل ملف يمر بمراجعة بشرية متعمقة.

إذا كان ملفك منظماً وقوياً وخالياً من الغموض (مثل دخل ثابت ونسبة DTI منخفضة)، فإن عملية التحليل تتحول من “تقصي المخاطر” إلى “توثيق المطابقة”، مما يسمح للمراجعين بتمرير الملف بسرعة.

أما أي نقص أو تعقيد في الوثائق، فسيجبر البنك على طلب مستندات إضافية مراراً وتكراراً، مما يزيد المدة الزمنية بشكل كبير.

في بعض الأسواق الأكثر سرعة، قد تبدأ إجراءات استخراج القرض بشكل أسرع (قد تصل إلى ثمانية أيام عمل) بعد الانتهاء من اختيار العقار، لكن الفترة القياسية تظل في إطار الأسابيع الأربعة إلى الستة.

المرحلة الثالثة: تقييم العقار وتأثيره الحاسم على الموافقة

بعد الموافقة المبدئية وتجهيز طلبك، يتحول التركيز من ملفك المالي إلى العقار نفسه.

تعتبر مدة تقييم العقار فترة زمنية متغيرة وغير ثابتة؛ فهي تعتمد على عدة عوامل: طبيعة العقار المراد تمويله (سكني، استثماري، تجاري)، وسياسات البنك الداخلية، وعدد الطلبات لدى المثمنين العقاريين المتاحين في تلك الفترة.

يستخدم البنك هذا التقييم لتحديد القيمة السوقية الحقيقية للعقار، والتي على أساسها يتم تحديد نسبة القرض إلى القيمة (LTV)، التي قد تصل إلى 80% أو 90% من قيمة التقييم.

هذا التثمين يضمن للبنك حيازة أصول ذات قيمة، كما يحميك أنت من الدخول في صفقة بقيمة مبالغ فيها.

إن التقييم ليس مجرد تأخير محتمل، بل هو نقطة محورية يمكن أن تنهي العملية بأكملها.

إذا كان التقييم سلبياً، أو كانت قيمته أقل بكثير من سعر البيع المتفق عليه، فإن البنك سيمول نسبة من القيمة المقدرة فقط.

هذا يجبرك على زيادة الدفعة المقدمة بشكل مفاجئ وفي أسوأ الأحوال، قد يكشف التقييم عن عيوب إنشائية خطيرة أو مشكلات في التوثيق، مما يرفع خطر البنك لدرجة رفض التمويل كليًا، وإعادة العملية الزمنية إلى نقطة الصفر.

المرحلة الرابعة: إصدار العرض النهائي والصرف (3-5 أيام عمل)

هذه هي مرحلة النهاية السعيدة، بعد تجاوز جميع العقبات المالية والقانونية وتقييم العقار بنجاح.

في هذه المرحلة الختامية، يتم إصدار عرض القرض النهائي الذي يتضمن جميع الشروط والأحكام ومعدل الفائدة وجدول السداد.

بعد توقيع العقد وإتمام الإجراءات القانونية اللازمة لتسجيل الرهن، يتم تحويل مبلغ التمويل.

يستغرق التحويل البنكي عادة ما بين ثلاثة إلى خمسة أيام عمل بعد القبول النهائي والتوقيع على جميع المستندات المطلوبة.

ملخص المراحل الزمنية لعملية الموافقة على التمويل العقاري